Acheter une unité PME à Tervuren : les points d’attention

On achète rarement deux fois une unité PME. Cette page résume ce que vous obtenez, ce qui s’ajoute au prix demandé et comment se déroule l’achat, avec les chiffres de Fura Park à Tervuren comme exemple concret.

Qu’est-ce qu’une unité PME

Une unité PME est un espace d’entreprise autonome dans un bâtiment multi-entreprises plus grand. Vous achetez l’espace en pleine propriété, avec une quote-part dans les parties communes : la voirie, les espaces verts, la cage d’escalier et les locaux techniques. Cela se fait sous le régime de la copropriété forcée, comme dans un immeuble à appartements, avec une association des copropriétaires qui gère les parties communes.

L’unité type possède sa propre porte d’accès, sa propre porte sectionnelle et une zone de chargement devant. Chez Fura Park, les superficies vont de 150 à 534 m², réparties sur trois bâtiments multi-entreprises distincts. Au-dessus de six unités se trouve un volume de bureaux avec entrée propre, vendu avec l’unité située en dessous.

Casco signifie enveloppe, pas aménagement

La plupart des unités PME sont livrées casco. Ce n’est pas une économie mais un choix : un garagiste a besoin d’autres techniques qu’une boutique en ligne avec des rayonnages ou un bureau d’architectes. Vous achetez l’enveloppe et l’aménagez selon votre activité.

Chez Fura Park, la livraison casco comprend notamment :

• la structure portante, les panneaux de béton isolés et la toiture ;
• une dalle en béton poli dans les unités, calculée pour une charge utile de 2 t/m² ;
• une porte sectionnelle isolée à commande électrique, avec télécommande ;
• un lanterneau avec évacuation intégrée des fumées et de la chaleur, là où le plan le prévoit ;
• l’eau, l’électricité (40A 3N400V), les données et l’eau de pluie jusque dans l’unité ;
• une toiture qui supporte 25 kg/m² supplémentaires pour des panneaux solaires.

Ce que vous prévoyez vous-même : la distribution de l’eau, de l’électricité et des données dans l’unité, le chauffage et les sanitaires, la finition intérieure et les équipements fixes, ainsi que la centrale incendie individuelle avec dévidoirs et extincteurs. La dalle des volumes de bureaux est calculée pour 300 kg/m².

Intégrez cet aménagement dans votre budget. Demandez toujours le cahier des charges avant de signer : il précise où s’arrête la livraison et où commencent vos propres travaux.

Ce qui s’ajoute au prix demandé

Le prix d’une liste de prix est généralement le prix d’achat nu, hors frais et TVA. Chez Fura Park, s’y ajoutent par unité PME les frais fixes suivants, hors TVA :

S’y ajoutent les honoraires et frais d’acte du notaire. La vente est soumise au taux normal de TVA de 21 %. Si vous êtes assujetti à la TVA, celle-ci est souvent récupérable, mais cela dépend de votre situation : faites-le confirmer au préalable par votre comptable ou expert-comptable.

Un troisième poste souvent oublié : les charges annuelles de la copropriété, pour l’entretien de la voirie, des espaces verts, de l’éclairage et des installations communes.

Comment se déroule l’achat

Dans un projet neuf, vous achetez sur plan. Le parcours se présente généralement ainsi :

• Réservation. Vous réservez votre unité par une convention de réservation. Chez Fura Park, l’indemnité de réservation s’élève à 5 % du prix d’achat, versée sur le compte de tiers du notaire.
• Compromis de vente. Dans les quatre mois suivant la réservation, vous signez le compromis de vente.
• Acte notarié. Il suit dans les trois mois après le compromis.
• Exécution et livraison. Pendant la construction, nous vous contactons pour discuter de vos choix de finition.

Si votre réservation n’est pas retenue, l’indemnité de réservation vous est remboursée. Si vous renoncez vous-même après avoir été invité à concrétiser, elle reste acquise au promoteur. Lisez toujours ces clauses.

La situation compte davantage que pour un logement

En immobilier d’entreprise, la situation détermine votre fonctionnement quotidien : itinéraires des fournisseurs, trajets domicile-travail de vos collaborateurs, accessibilité pour vos clients. Regardez la distance jusqu’à un échangeur, pas la distance à vol d’oiseau, et allez voir sur place à l’heure de pointe.

Fura Park se situe Jenne Boisschotstraat à Vossem, dans le parc d’activités Keiberg-Vossem à Tervuren, entre Bruxelles et Louvain. L’E40 est à environ 4 km (sortie 22 Bertem), le Ring de Bruxelles à environ 7 km (sortie 1 Tervuren).

Acheter pour utiliser soi-même ou pour louer

Les unités PME sont achetées par des utilisateurs finaux qui veulent passer de la location à la propriété, et par des investisseurs à la recherche d’espaces d’entreprise locatifs. Les deux profils regardent autre chose : l’utilisateur final la hauteur libre, les dimensions des portes et la modularité, l’investisseur la liquidité et la facilité de relocation.

Dans les deux cas, demandez les mêmes documents : le cahier des charges, les plans de vente, la liste de prix par unité et le projet de statuts de la copropriété. Nous ne donnons pas de conseil en investissement, mais vous transmettons tous les chiffres pour vous forger votre propre opinion.

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